[심층분석]도시형 생활주택, 3~4인 가구를 위한 대안이 될 수 있을까?

 

도시형 생활주택, 3~4인 가구를 위한 대안이 될 수 있을까?

정부의 주택 공급 확대 정책과 부동산 시장경제 생태계 – 실효성 있는 대책인가?

국토교통부는 최근 도시형 생활주택의 면적 기준을 완화하고, 주차장 기준을 강화하는 등 다양한 규제를 조정하며 주택 공급을 확대하려는 정책을 추진하고 있습니다.

이러한 정책이 실질적으로 3~4인 가구의 주택 선택에 긍정적인 영향을 줄 수 있을까? 아니면 단순한 공급 확대 정책에 불과할까?

전세 사기로 인해 다세대주택에 대한 불신이 커진 상황에서, 정부가 도시형 생활주택을 대안으로 제시하는 의도가 무엇인지 분석하고, 실수요자들이 이를 선택할 가능성이 있는지 검토해야 합니다.

도시형 생활주택이 3~4인 가구의 새로운 주거 모델이 될 수 있는지, 혹은 실효성이 부족한 정책에 그칠 것인지 냉철하게 평가할 필요가 있습니다.

 

목 차

1. 3~4인 가구의 주택 수요 분석
2. 3~4인 가구는 도시형 생활주택을 선택할까? (소득 수준 vs. 주택 수요)
3. 다세대주택에 대한 불신 – 전세 사기 사건 이후 시장 변화
4. 도시형 생활주택 vs. 아파트 – 실질적인 대안이 될 수 있을까?
5. 3~4인 가구가 원하는 주택 유형은 무엇인가?
6. 정부의 주택 공급 정책, 어떻게 변화해야 할까?
7. 최종 결론 – 3~4인 가구의 주택 선택과 정부 정책의 방향성

1. 3~4인 가구의 주택 수요 분석

1-1. 3~4인 가구의 특성과 주거 수요 변화

㉮ 가족 구성의 변화

과거에는 3~4인 가구의 대표적인 주거 형태가 아파트였으나, 최근 주택 가격 상승과 공급 부족으로 인해 대체 주거 형태를 고려하는 가구가 증가하고 있음.

하지만, 이들이 정말 아파트 대신 도시형 생활주택을 선택할지는 미지수.

 

㉯ 주택 선택 시 중요하게 고려하는 요소

• 1순위: 교육 인프라 → 어린 자녀를 둔 가구는 학군과의 접근성이 중요.
• 2순위: 생활 편의시설 → 대형마트, 병원, 공원 등 필수 시설과의 접근성.
• 3순위: 장기적인 가치 상승 가능성 → 주거 안정성과 재산 가치 상승 여부 고려.

 문제는, 도시형 생활주택이 이러한 요소를 충분히 충족할 수 있느냐는 점이다.

 단순히 면적을 늘리는 것이 아니라, 실질적인 주거 인프라가 뒷받침되지 않으면, 3~4인 가구의 관심을 끌기 어려울 가능성이 높습니다.

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2. 3~4인 가구는 도시형 생활주택을 선택할까?

2-1. (소득 수준 vs. 주택 수요 분석)

정부는 도시형 생활주택의 면적 기준을 기존 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 완화하면서, 3~4인 가구도 도시형 생활주택을 선택할 수 있도록 주택 유형을 확대했습니다. 하지만 현실적으로 3~4인 가구가 도시형 생활주택을 선호할 가능성이 높을까요?

2-2. 3~4인 가구의 소득 수준과 주택 선호도

1. 소득 수준이 높은 3~4인 가구는 일반적으로 아파트를 선호함.
2. 교육, 인프라, 장기적 가치 상승을 고려하여 아파트를 선택할 가능성이 큼.
3. 통계청의 자료에 따르면, 2024년 기준 3인 가구의 기준 중위소득은 약 3,579,019원, 4인 가구는 약 4,391,434원으로 발표했습니다.    통계청 index.go.kr

▶  이러한 소득 수준을 고려할 때, 3~4인 가구는 주거 선택 시 교육 환경, 생활 인프라, 장기적인 자산 가치를 중요하게 생각하며,  이러한 요소를 충족시키는 아파트를 선호하는 경향이 있다 할 것입니다.

 

도시형 생활주택이 제공하는 공간과 인프라가 아파트 대비 경쟁력이 부족할 수 있음.
현실적으로, 3~4인 가구는 도시형 생활주택보다는 아파트를 선호할 가능성이 높음
즉, 단순히 면적을 확대한다고 해서, 3~4인 가구가 도시형 생활주택을 적극적으로 선택할 것이라고 보기는 어려울 것입니다.

 

 즉, 단순히 면적을 확대한다고 해서, 3~4인 가구가 도시형 생활주택을 적극적으로 선택할 것이라고 보기는 어려울 것입니다.

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3. 다세대주택에 대한 불신 – 전세 사기 사건 이후 시장 변화

최근 전세 사기 사건이 급증하면서, 특히 다세대주택 및 빌라에 대한 신뢰가 급격히 하락했습니다. 이는 실수요자들이 이러한 주택 유형을 기피하는 결과로 이어지고 있습니다.

3-1.    다세대주택 및 빌라 관련 문제점

• 전세 사기 피해의 60% 이상이 다세대·다가구주택에서 발생
• 불법 건축, 시세 조작, 부실 관리 등의 문제가 심각
• 아파트에 비해 재산권 보호 및 투자 안정성이 낮음

 이러한 불신 속에서 도시형 생활주택이 과연 다세대주택의 대체제로서 역할을 할 수 있을까?

 

관련 뉴스 기사:

• 전세사기 피해가 아파트에서도 발생
• 민간임대 아파트 전세사기 피해 증가
• 다가구주택, 전세사기 피해에 더욱 취약
• 주택도시보증공사(HUG) 전세사기 피해자 지원
• 전세사기 피해 지원 정책의 실효성

전세 사기 사건 이후 실수요자들이 다세대·다가구주택을 기피하는 상황에서, 도시형 생활주택이 시장에서 얼마나 경쟁력을 가질 수 있을지는 불확실한게 현실입니다.

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4. 도시형 생활주택 vs. 아파트 – 실질적인 대안이 될 수 있을까?

도시형 생활주택이 3~4인 가구에게 매력적인 대안이 되려면 아파트와 비교하여 경쟁력이 있어야 합니다. 하지만 현재 도시형 생활주택이 실수요자들이 원하는 조건을 얼마나 충족할 수 있는지, 그리고 아파트와 비교했을 때 부족한 부분은 무엇인지 따져봐야 합니다.

4-1. 도시형 생활주택과 다세대주택의 관계

도시형 생활주택은 본질적으로 다세대주택과 유사한 성격을 가지고 있습니다. 두 유형 모두 아파트의 대체 주택으로 기능하며, 개별 등기가 가능하고 도심 내에서 소규모 단위로 공급되는 특징이 있습니다. 그러나 법적 규제와 정책적 지원 면에서 차이가 존재합니다.

㉮ 도시형 생활주택과 다세대주택의 공통점

• 공급 목적: 대규모 아파트 대신 도심 내 중·소형 주택 공급을 확대하려는 목적.
• 입지 특성: 도심 지역에서 비교적 낮은 용적률을 적용받으며, 개별 단위로 건설 및 분양 가능.
• 소유 및 거래 방식: 개별 등기가 가능하며, 일반적으로 아파트보다 저렴한 가격대에서 거래됨.

㉯ 도시형 생활주택과 다세대주택의 차이점

• 법적 정의 및 규제 차이:
  • 도시형 생활주택은 정부 정책적 지원을 통해 일부 규제가 완화되었으며, 주차장 기준과 건축 가능 면적 등에 차이가 있음.
  • 다세대주택은 주택법상 공동주택으로 분류되며, 층수 및 대지면적 등의 제한이 있음.
• 건축 가능 면적 및 층수:
  • 도시형 생활주택은 일부 유형에서 85㎡까지 가능하며, 아파트형으로 개발될 수도 있음.
  • 다세대주택은 일반적으로 4층 이하로 제한되며, 85㎡ 이상의 주택을 건축하기 어려움.
• 시장 신뢰도:
  • 다세대주택은 전세사기 등의 피해 사례가 많아 신뢰도가 낮아진 반면,
  • 도시형 생활주택은 상대적으로 최근에 도입되어 이에 대한 시장의 신뢰도가 결정되지 않았음.

 도시형 생활주택은 다세대주택과 유사한 대체 주택이지만, 일부 정책적 차이가 존재하며 장기적인 시장 평가는 더 지켜봐야 할 필요가 있습니다.

4-2. 도시형 생활주택이 경쟁력을 가지려면?

• 공간 효율성 극대화 – 3~4인 가구가 생활할 수 있도록 수납공간, 방 개수, 생활 동선이 충분해야 함.
• 주거 인프라 및 커뮤니티 공간 확보 – 아파트 단지처럼 공동 커뮤니티 시설이 확보되어야 함.
• 주차 및 교통 편의성 보장 – 주차 공간이 충분해야 하며, 대중교통 접근성이 좋아야 함.
• 주변 생활 편의시설 확보 – 학교, 대형마트, 공원, 의료시설 등 생활 필수 인프라가 가까워야 함.
• 장기적인 자산 가치 상승 가능성 확보 – 재개발 및 가치 상승 가능성이 높아야 함.

즉, 단순한 면적 확대만으로는 부족하며, ‘아파트 대체 주택’으로 인정받기 위해서는 입지와 주거 편의성이 뒷받침되어야 합니다.

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5.  3~4인 가구가 원하는 주택 유형은 무엇인가?

3~4인 가구는 단순히 면적이 넓은 집을 원하지 않습니다. 가족 구성원이 함께 생활하기 편리한 환경, 생활 인프라, 장기적인 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 주택을 선택합니다.

아파트 중심의 수요 흐름

• 교육 인프라 중요 – 초·중·고 자녀를 둔 가구는 학군이 중요한 요소.
• 장기적 안정성 선호 – 아파트는 재건축, 리모델링 등의 기회가 있어 장기적으로 가치가 상승할 가능성이 큼.
• 공동 커뮤니티 시설 활용 – 아파트 단지는 어린이 놀이터, 조경 공간, 체육 시설 등 커뮤니티 공간이 잘 갖춰져 있음.

 3~4인 가구는 공간뿐만 아니라 주변 환경과 장기적 안정성까지 고려하기 때문에, 도시형 생활주택이 충분한 경쟁력을 갖추지 않으면 아파트 수요를 대체하기 어려움.

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6. 정부의 주택 공급 정책, 어떻게 변화해야 할까?

◆ 단순한 공급 확대가 아니라, 실수요자 중심의 주택 정책이 필요합니다.

     이를 뒷받침하기 위해, 최근 발표된 논문의 내용을 살펴보며 함께 고민해 보는 것이 더욱 의미 있을 것입니다.

※ 참고 논문:

이승훈 (2024), "실거래 자료를 활용한 우리나라 아파트 시장의 투자수요 식별 및 아파트 가격의 변동 요인 분석" (e-hfr.org)

◆ 연구 결과 – 아파트 가격을 결정짓는 요인들

① 실거주 수요와 투자 수요, 무엇이 가격을 더 움직였을까?

•  2021년 12월(코로나19 이후 집값 정점) 기준으로, 아파트 가격 상승 원인 분석
• 실거주 수요의 기여율: 47.5%
• 투자 수요의 기여율: 37.4%
• 공급 충격의 기여율: 15.1%

▶ 해석: 실거주 목적의 수요가 가장 중요한 요소였지만, 투자 수요 역시 상당한 비중을 차지.

② 투자 수요는 단기적인 집값 폭등을 유발한다

• 투자 수요가 유입될 경우, 아파트 가격이 단기적으로 급등하는 현상 발생.
• 실거주 수요는 가격을 천천히 상승시키는 경향이 있는 반면, 투자 수요는 짧은 기간 동안 급등을 유발.

③ 공급 증가가 가격 안정에 미치는 효과는 제한적

•  공급이 증가하면 가격이 하락할 것이라는 가설이 있지만, 실제 분석 결과는 다르게 나타남.
•  공급 충격(아파트 신규 입주 증가)이 가격 안정에 기여한 비율은   15.1%

 

공급을 늘리는 것이 중요하지만, 단순히 공급 확대만으로 가격 안정이 보장되지 않음.

수요 측면(실수요·투자수요)의 조절이 함께 이루어져야 효과적인 가격 안정이 가능.

 

이에 재원공인중개사사무소는 아래와 같이 생각합니다.


"부동산 가격을 결정하는 요인은 매우 복합적입니다.
단순히 공급을 늘린다고 집값이 하락하는 것이 아니라, 실거주 수요와 투자 수요가 함께 움직이며 시장을 형성합니다.
특히, 투자 수요가 단기적으로 가격을 급등시키는 역할을 하기 때문에, 투자 수요를 적절히 조절하는 정책이 중요합니다.
따라서, 정부는 단순한 공급 확대가 아니라, 실거주 중심의 시장 형성을 위한 정책을 강화할 필요가 있습니다."

㉮ 단순한 면적 확대가 아닌 아파트 공급이 핵심
㉯ 실질적인 주택 정책의 방향성을 고려한 공급 확대가 필요

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7.  최종 결론 및 제언

– 도시형 생활주택이 실수요자들에게 효과적인 대안이 될 수 있을까?

   결론적으로, 단순히 면적 기준을 완화한다고 해서 도시형 생활주택이 3~4인 가구의 대안이 되기는 어렵습니다.

 정부는 실수요자들이 주택 시장에 원활하게 참여할 수 있도록 적절한 금융 지원을 제공해야 합니다.

• 예시: 생애 최초 주택 구입자를 위한 저금리 대출 프로그램 도입 (예: 신혼부부 및 청년층을 위한 ‘디딤돌 대출’ 확대).

 더 나아가, 실수요자들이 일하는 기업이 성장하고 유지될 수 있도록 ‘기업 친화적 경제 정책’을 펼쳐야 합니다.

•  예시: 중소기업 취업자의 소득세 감면 확대 및 기업이 장기 고용을 유지할 경우 세제 혜택 부여.

㉮ 궁극적으로, 금융 안정성과 기업 성장 정책이 뒷받침될 때 실수요자들은 지속적으로 주택 시장에 머무르게 되고, 이는 장기적으로 건강한 부동산 시장경제 생태계를 형성하는 데 핵심적인 역할을 하게 될 것입니다.

㉯ 정부가 단순한 공급 확대가 아니라, 실질적인 시장 참여 기회를 제공하는 방향으로 정책을 조정해야 한다는 점을 다시 한번 강조하고 싶습니다.

 

 

 

 부동산 시장 변화에 대한 깊이 있는 분석과 상담은 전문가에게 맡기세요!

 재원공인중개사사무소 | 02-765-0788