[심층분석]도시형 생활주택 주차 기준 개편과 필로티 활용의 혜택

도시형 생활주택 주차 기준 개편과 필로티 활용의 혜택

2025년 1월 21일부터 도시형 생활주택의 면적 제한 완화 및 주차 기준 개편이 본격 시행됩니다. 이에 따라 시행·개발사의 사업성이 어떻게 개선될지, 그리고 필로티 구조를 활용함으로써 얻을 수 있는 법적·재정적 혜택은 무엇인지 살펴보겠습니다.

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 1. 주차 기준 개편이 시행·개발사에 주는 혜택

◎ 기존 문제점: 주차 공간 부족으로 인한 개발 제한

• 기존에는 전용 60㎡ 이하 주택의 경우 주차장 기준이 세대당 0.6대로 제한되어 있었고, 중형(60~85㎡) 주택은 명확한 주차 기준이 없어 사업성 검토가 어려웠음
• 이로 인해 중형 주택 공급이 어려웠고, 주거 수요 확대에도 불구하고 주차 문제로 사업이 지연되는 경우가 많았음

◎ 개정 후 개선점: 중형 주택(60~85㎡) 개발 용이

• 주차 기준이 세대당 1대 이상으로 명확해짐에 따라, 중형 주택(3~4인 가구용) 개발이 안정적으로 추진 가능
• 주차장 기준이 정비됨에 따라 사업 승인 과정에서의 불확실성이 줄어들어 인허가 절차가 단축될 가능성 높음
• 공급 가능한 주택 유형이 다양해지면서 수요층 확대

◎ 개발사의 혜택:
소형 주택뿐만 아니라 중형(60~85㎡) 주택 개발까지 가능해지면서 사업 모델 확장 가능
사업 인허가 과정에서의 예측 가능성이 증가해 시행 일정이 안정적으로 관리됨
소형 위주의 시장에서 다양한 규모의 주택을 공급할 수 있어 분양 경쟁력 확보

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2. 필로티 주차장 활용 시 시행·개발사의 혜택

◎  기존 문제점: 주차장 면적 확보를 위해 용적률을 소진해야 함

• 기존 건축 기준에서는 지하 주차장 조성을 위한 공사비 부담이 크고, 주차장을 지상층에 배치하면 용적률 소진으로 인해 주택 공급량이 줄어드는 단점이 있었음

◎  개정 후 개선점: 필로티 구조 활용으로 용적률 확보

• 필로티 주차장은 용적률 산정에서 제외되므로, 추가 연면적 확보 가능
• 1층을 주차장으로 활용할 경우, 건축물의 층수에도 포함되지 않아 실질적인 추가 용적률 확보 효과 발생

◎ 개발사의 혜택:
필로티 주차장을 활용하면 용적률을 줄이지 않으면서 추가적인 주거 공간 확보 가능 → 분양 면적 증가
지하 주차장 대신 필로티를 활용하면 공사비 절감 가능 → 시행사의 사업비 절감 효과
건축물 층수 산정에서 제외되므로 5층 이하 건축 제한이 있는 지역에서도 추가적인 연면적 확보 가능

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3. 대규모(150세대 이상) 개발 시 추가 혜택

◎ 150세대 이상 도시형 생활주택의 경우, 공동시설 설치 의무화

• 경로당, 어린이 놀이터 등의 공동시설을 포함해야 하지만, 공동시설을 일정 면적 이상 확보하면 용적률 인센티브를 받을 수 있는 지역도 존재
• 공동시설 포함이 의무화되면서, 대형 개발사들이 지역 단위의 커뮤니티 활성화 모델을 적용할 기회 증가

◎ 개발사의 혜택:
공동시설 확보를 통해 지역 밀착형 주거 단지 조성이 가능 → 지역 맞춤형 분양 전략 가능
일부 지역에서는 공동시설 제공 시 용적률 인센티브 가능 → 더 많은 주택 공급 가능

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 4. 금융 및 분양 측면에서의 혜택

◎ 주차장 기준 명확화 + 필로티 활용으로 사업성 증가 → 금융 조달 시 유리

• 분양성이 높은 중형 주택 공급 가능 → PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 승인 가능성 증가
• 예측 가능한 주차장 기준으로 인해 인허가 리스크 감소 → 사업성 검토가 쉬워지고, 금융 기관과의 협상력 증가

◎ 필로티 활용 시, 분양 면적 증가로 매출 증대 효과 기대

• 필로티로 주차장을 설계하면 주거 공간을 추가로 확보할 수 있어, 동일 부지에서 더 많은 가구 공급 가능
• 1층을 필로티로 설계하여 저층부 활성화를 유도할 경우, 상업시설과 연계하여 분양 수익 모델 확대 가능

◎ 개발사의 혜택:
예측 가능한 주차 기준과 필로티 구조 활용으로 금융 조달 용이
주택 공급량 증가로 매출 증대 가능 → 사업성 극대화
상업시설과 연계한 저층부 활성화 가능 → 다양한 수익 모델 적용 가능

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결론: 시행·개발사에 유리한 환경 조성 – 주차 기준 완화와 필로티 활용으로 사업성 UP!

60㎡ 이하 – 기존 주차 기준 유지 (0.6대/세대) → 소형 주택 사업 안정성 유지
60~85㎡ – 세대당 1대 이상 주차 공간 확보 의무화 → 중형 주택 공급 활성화
필로티 주차장 활용 시, 용적률 산정 제외 → 주거 면적 추가 확보 가능
필로티 구조는 층수에도 포함되지 않음 → 층수 제한이 있는 지역에서도 연면적 극대화 가능
150세대 이상 단지의 경우 공동시설 제공 시 용적률 인센티브 가능 → 지역 맞춤형 개발 기회 확대

 

시행·개발사가 얻을 수 있는 핵심 혜택 요약  중형 주택(60~85㎡) 공급 가능해지면서, 소형 원룸 위주의 한계를 넘을 수 있음  필로티 구조를 활용하면 추가적인 주거 공간 확보 가능 → 용적률 부담 없이 사업성 극대화  금융 조달 시 인허가 리스크 감소 → PF 대출 승인 가능성 증가  대형 단지 개발 시 공동시설 포함으로 지역 내 커뮤니티 활성화 가능 → 지역 친화적 개발 모델 적용 가능  주차 공간이 넉넉한 신축 도시형 생활주택 추천 가능!  부동산 전문가가 계약서 검토 및 법적 보호 조치 제공!  외국어 지원 가능 – 외국인 투자자 및 거주자 상담 가능 이번 개정을 통해 시행·개발사들은 더욱 안정적이고 수익성 높은 사업을 추진할 수 있는 기회를 얻게 될 것입니다.

 

 

 재원공인중개사사무소 – 도시형 생활주택 전문 상담
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