재개발·재건축 규제는 풀고, 공급은 밀어붙인다 - 2025년 봄 부동산 흐름을 읽어보자

재개발·재건축 규제는 풀고, 공급은 밀어붙인다 – 2025년 봄 부동산 흐름을 읽어보자

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2025년 4월, 정부는 재개발·재건축 규제 완화와 주택공급 기반 확대를 동시에 추진하는 대대적인 정책 전환을 발표했습니다. 최근 몇 년간 정체된 정비사업을 다시 활성화시키기 위한 이 전략은 시장 참여자들에게 명확한 시그널을 제공하고 있습니다. 특히 도심 내 낙후 주거지를 정비하고, 신축공급을 보장하기 위한 ‘신축매입약정’ 정책은 공급을 실질적으로 끌어올릴 수 있는 강력한 장치입니다. 이번 글에서는 그 내용을 쉽게 해설하고, 투자자와 실수요자 관점에서 실질적인 대응 전략을 제시해보겠습니다.

1. 재개발·재건축 규제 완화 "착수요건을 대폭 낮춘다"

1) 재개발 노후도 산정 방식 변경

기존에는 ‘노후·불량 건축물 비율 60% 이상’이 되어야 재개발이 가능했습니다. 그런데 무허가 건축물은 노후도 계산에 포함되지 않아 기준 충족이 어려웠습니다. 이번 개정으로 1989년 1월 24일 이전 무허가 건축물도 포함되어 기준을 충족하기 쉬워졌습니다.

예시: 기존: (노후 55채 + 무허가 10채) / 100 = 55% → 불충족
변경 후: (노후 55채 + 무허가 10채) / 100 = 65% → 충족

이는 낙후 지역 중 무허가 비중이 높은 곳일수록 적용 가능성이 커져, 종로, 성북, 동대문 등 도심 외곽지의 재개발 사업 가능성을 빠르게 높일 수 있습니다.

2) 재건축 진단 기준 완화

기존 9개 항목이 15개로 확대되고, 평가 항목별 가중치가 조정되었습니다. 특히 ‘주거환경’ 비중이 30% → 40%로 늘어나 거주 만족도가 더 중요해졌습니다.

항목	기존 가중치	변경 가중치
구조안전성	30%	30%
주거환경	30%	40%
설비노후도	30%	30%
비용분석	10%	선택사항 (제외 가능)

이제는 ‘건물 무너지느냐’보다 ‘사는 데 얼마나 불편하냐’가 핵심 평가 요소로 바뀌었습니다. 이는 주민의 체감환경이 사업성 판단에 더 강하게 반영되는 구조로, 재건축 추진 동력을 더욱 강화시킬 수 있습니다.

2. 주택공급 기반 강화: 돈과 제도를 동원해 공급 밀어붙이기

1) 재개발·재건축 초기자금 지원

• 사업장당 최대 50억 원 저금리 융자
• 초기 설계비, 인허가 비용 등 지원

2) 공공택지 조기 공급

• 정부가 미분양 발생 시 22조 원 투입 → 2.5만 호 매입 확약

3) 신축매입약정 11만 호

• 2024~2025년 사이 정부가 신축주택 11만 호를 직접 매입
• 사실상 “짓기만 하면 정부가 사주는 구조”로 민간 건설 독려

이런 매입확약은 민간건설사가 ‘미분양 위험 없이’ 사업을 추진할 수 있게 만드는 유인책이며, 지방 중소도시 공급도 촉진할 수 있습니다.

3. 종합적으로 무슨 일이 벌어지나?

구분	조치 내용	기대 효과
재개발·재건축 규제완화	노후도 포함 범위 확대, 진단 기준 완화	정비사업 촉진
공급기반 강화	초기자금 융자, 매입확약	공급 속도 상승
신축매입약정	11만 호 정부 매입	단기 공급 안정

4. 마지막으로, 이 정책의 함정은?

지금 발표된 모든 공급 정책의 효과는 2027~2029년 이후에야 시장에 본격 등장합니다. 착공에서 준공까지의 시간차, 조합 설립부터 분양 승인까지의 행정 지연 등을 감안하면, 2025년 현재 이뤄지는 정책은 최소 2~3년의 시차를 가질 수밖에 없습니다.

그 전까지는 공급 부족과 월세 전환 가속이 동시에 나타날 수 있으며, 정비사업 지역에 대한 기대감은 선반영되더라도 시장 전반에 공급이 체감되기까지는 시간이 걸릴 것입니다.

5. 투자자를 위한 전략 제언

• 2025~2026년: 정비예정구역 중심 선점 전략
• 조합원 지분 매입 → 리모델링 → 월세 운영: 수익 구조화 전략
• 주의: 유동성 관리 및 LTV 규제 내 현금흐름 확보가 관건

특히 재개발 예정지의 시세는 정책 발표 이후 빠르게 반영되는 경향이 있습니다. 따라서 규제완화 소식 이후에도 ‘조합 설립 이전 단계’ 또는 ‘지자체 입안 전 단계’ 지역을 중심으로 실거주 및 임대수익이 가능한 소형 평형 확보가 핵심 전략이 될 수 있습니다.

기존 정비사업이 정체된 상태였던 지역일수록 이번 정책의 영향력이 클 수 있으므로, 투자자는 해당 지역의 행정 일정과 주민 동향을 꼼꼼히 체크해야 합니다.

6. 재원공인중개사의 한마디

이번 정부 대책은 규제 완화와 공급 지원을 동시에 밀어붙이는 이례적인 패키지라 할 수 있습니다. 특히 재개발·재건축 착수요건이 낮아지면서 기회는 분명히 열리고 있습니다. 하지만, 속도에 대한 기대와 현실 사이의 시간차를 냉정하게 읽어야 합니다.

단기적 가격변동에 휘둘리기보다, 2~3년 후 완성될 새로운 시장을 미리 준비하는 사람이 결국 웃게 될 것입니다. 정책 변화는 ‘기회’가 아니라 ‘계획의 방향’입니다. 흐름을 먼저 읽고, 실천할 수 있는 타이밍을 잡는 것이 중요합니다.

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