2025년 역세권 고밀 복합개발 본격화

역세권 고밀 복합개발

1. ‘역세권 고밀 복합개발’이란?

이번 ‘철도지하화통합개발법’의 핵심은 철도 부지를 지하화하고, 확보된 상부 공간을 고밀도로 개발하는 것입니다. 즉, 단순한 공간 재활용이 아니라 도시 구조를 재편하는 전략적 개발 방식이라 할 수 있습니다.

• 철도 지하화와 연계된 역세권 복합개발 촉진
• 고밀 개발을 위한 용적률·건폐율 특례 적용
• 지방자치단체의 적극적인 재정 지원 유도
• 사업 시행자 지정 및 통합개발계정 운영
• 기반시설 설치비용 지원 및 재정 조달 투명성 강화
• 재정 조달 방법으로 지방자치단체 및 민간 사업자의 채권 발행 가능

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2. ‘역세권 고밀 개발’, 부동산 시장에 미치는 영향은?

역세권 개발은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치는 요소 중 하나입니다. 이번 법 시행으로 역 주변 개발이 촉진되면서 주택 가격 상승과 상권 활성화가 예상됩니다.

 수도권 및 광역시 역세권 부동산 전망

주거 시장 변화

• 철도 지하화로 새로운 주거지역 형성 → 신축 아파트·오피스텔 수요 증가
• 역 주변 고밀 개발로 신규 공급이 증가하며 부동산 시장 안정화 기대
• 철도 부지 내 공공임대주택 확대 가능성

상업 및 오피스 시장 변화

• 업무지구 확대 및 상업시설 활성화 → 상가 및 오피스 가치 상승 가능성
• 역세권 지역 내 소규모 창업 및 스타트업 유입 가능성 증가
• 광역 교통망 확충으로 역세권 중심 상업시설 활성화 예상

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3. 기존 사례 분석

역세권 개발이 본격화되면, 기존 사례(예: 판교, 위례 등)와 유사한 가격 상승 및 상권 활성화 패턴이 나타날 가능성이 높습니다. 하지만 공급 증가 속도와 지역별 특성에 따라 가격 변동성이 다를 수 있음을 고려해야 합니다.

특히, 판교의 경우 2019년 이후 신도시 개발과 IT 기업의 유입으로 인해 주택 가격이 연평균 4.5% 상승하였고, 상업시설의 임대료는 35% 증가했습니다. 위례신도시 또한 초기 개발 이후 교통망 확충과 함께 상권 활성화가 진행되면서, 평균 상가 매매 가격이 연평균 5.5% 상승한 것으로 나타났습니다. 반면, 위례의 상업시설 임대료는 과잉 공급 등의 이유로 약 -50% 하락하는 양상을 보였습니다.

지역	연평균 주택 가격 상승률 (2019~2024, %)	상업시설 임대료 변화 (2019~2024, %)	평균 상가 매매 가격 상승률 (2019~2024, %)
판교	4.5	35	3.2
위례	5.8	-50	5.5

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 4. 서울 내 대표적인 고밀 복합개발 사례

• 용산국제업무지구 개발: 용산정비창 부지를 중심으로 초고층 업무, 주거, 문화시설을 결합한 대규모 도시 개발 프로젝트.
• 세운지구 재개발: 노후 도심을 현대적이고 복합적인 공간으로 탈바꿈하는 프로젝트로, 주거·업무·관광 기능을 통합하여 서울 도심의 경제 활성화를 목표로 함.

 

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5. 중개사의 시각에서 본 실질적 개선 방향

• 지하화된 철도 시설과 상업·업무 공간을 직접 연결하는 내부 통로 확보 필요합니다. 
• 대형 건물과 역사를 바로 잇는 동선 설계로 이용자의 편의성 극대화해야 합니다. 
• 지하 상업시설과 대중교통 환승 센터 간 원활한 접근성 보장되어야 합니다.
• 보행 친화적 공간 확보 및 도시 내 이동 효율성을 극대화할 수 있는 설계 반영해야 할 것입니다.

덮어놓고 공급에만 치중되어 공급갯수에 얽매이지 않아야 과거 판교와 위례의 답습이 아닌 개선된 개발이 되기위해서는    실리적으로 활용도와 접근성을 최우선으로 생각하는 설계가 선행되어야 할 것입니다.

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