2025년 4월 서울 주택시장 분석 – 멈춰버린 주택공급
2025년 4월 현재, 서울 주택시장은 매물 품귀 현상이 본격화되고 있으며, 이는 단순한 거래 증가가 아닌 구조적 공급 부재에 기인합니다. 특히 신규 인허가가 0건이라는 사실은 정책 차원에서 심각하게 받아들여야 할 지표입니다. 본 글은 국토부와 서울시의 정책, 그리고 민간의 대응 전략까지 통합적으로 다룹니다.
1. 주택시장 핵심 흐름
2025년 2월을 기준으로 서울 주택시장은 유례없는 이중 구조를 보였습니다. 거래는 폭발적으로 늘어난 반면, 공급은 사실상 멈춰섰습니다.
- 서울 아파트 매매 거래: 전월 대비 +46.7% 증가한 4,743건
- 전월세 거래: 88,352건 (전월 대비 +40.7%)
- 월세 비중: 65.2% → 전세에서 월세로의 급격한 전환
반면 공급 지표는 침묵했습니다.
- 서울/수도권 신규 분양 승인: 0호
- 전국 인허가 실적: 전년 대비 -28.3%
- 지방 인허가 감소폭: -60% 이상
전국 미분양 물량은 약 7만호. 수도권은 소화 중이나 지방은 여전히 5만호 이상 누적되어 있습니다. 이러한 양상은 임대료 상승 압력과 더불어 공급 회복의 지연을 예고합니다.
2. 국토부·서울시 합동 대응 정책
2025년 4월 2일, 국토부와 서울시는 공동 주택정책협의회를 개최하고 다음과 같은 대응책을 발표했습니다.
① 거래질서 확립
- 토지거래허가구역 내 실거주 의무 위반 특별조사
- 자금조달계획서 적정성 확인 → 위반 의심 시 수사기관 통보
- 기초 지자체 대상 실무 교육 강화
② 공급 기반 강화
- 서리풀지구 조기 인허가 착수
- 미리내집(신혼부부 대상 매입임대) 공급 확대
- 공공 매입임대 추진 및 부동산 실거래 정보 연계 강화
이러한 조치들은 공급 충격 국면에서 실행력을 갖춘 정책으로서, 단기적 시장 반응뿐 아니라 중장기적 공급 기반 확충의 관점에서 의의가 있습니다.
3. 빈집 정비 정책의 확대와 전환
2025년 4월 10일 국토부는 ‘전국 지자체 빈집 정비 간담회’를 통해 새로운 공급원으로서의 빈집 활용 전략을 제시했습니다.
- 자발적 철거 유도: 철거비 보조, 행정절차 간소화
- 직권 철거 기준 정비: 공공안전 및 도시미관 기준 명확화
- 빈집 용도변경 확대: 예: 폐공장 → 창업 카페, 청년 주택 등
- 빈집 플랫폼(binzip.kr): 온라인 상의 거래·정보망 활성화
이전까지의 ‘철거 중심’ 빈집 정책에서 벗어나, ‘전환과 활용’ 중심으로 변화한 것이 이번 정책의 핵심입니다. 단순 철거가 아닌, 도시공간 재구성의 관점에서 빈집은 새로운 기회가 되고 있습니다.
특히 빈집 플랫폼 구축은 기존 중개 시장과 행정 간의 정보 비대칭을 줄이고, 실거주 수요자와 투자자의 진입장벽을 낮추는 효과를 기대할 수 있습니다. 이는 빈집을 단순히 철거 대상이 아닌 '재생 자산'으로 인식하게 되는 전환점이라 할 수 있습니다.
4. 투자자를 위한 전략 제언
- 도심 미분양 리모델링: 준공 후 미분양 물건 중 임대 수익 적합 대상 선별 → 리모델링형 수익화
- 지방 빈집 개발: 용적률 인센티브 및 복합 용도변경 허용구역 분석 → 공동주택·소형오피스 전환
- 월세 전환 수요 대응: 임차인 상담 시, 전세 → 월세 구조에 대한 이해 기반 설명력 강화
투자자는 단순 시세차익이 아닌, 공실 리스크를 최소화한 운영 기반형 수익 구조로 사고방식을 전환할 필요가 있습니다. 도시형 생활주택이나 리모델링 가능한 공실 오피스텔을 중심으로 한 세밀한 포트폴리오 구성이 요구됩니다.
또한 지방 빈집 개발은 중장기적으로 고령화와 인구 감소에 대응하는 핵심 전략이 될 수 있습니다. 일부 지방도시에서는 청년 정주 인구를 유치하기 위해 빈집 활용을 중심으로 한 창업 연계형 임대주택 정책도 병행되고 있습니다.
5. 재원공인중개사 한마디
서울은 지금 ‘거래는 살아났지만, 집은 나오지 않는 시장’입니다. 수요는 살아있고, 공급은 멈췄습니다. 이 간극을 해소하는 방법은 단순한 중개가 아니라, 정책과 흐름을 읽는 통찰입니다.
빈집은 더 이상 낙후와 문제의 상징이 아닙니다. 이제는 실무자의 관점에서 기회로 재구성할 수 있는 자산입니다. 재원공인중개사는 변화의 시작점을 정책 속에서 먼저 읽어드립니다.
재원공인중개사사무소 02-765-0788｜서울시 종로구, 부동산과 정책이 만나는 곳